Konut projelerinden ev alma şartları, projenin kamu destekli sosyal konut (TOKİ gibi) veya özel sektör projesi olmasına göre önemli ölçüde farklılık gösterir.

• TOKİ Projeleri: Genellikle belirli gelir gruplarını (alt ve orta gelir ) hedefler ve sosyal kriterlere dayanır. Başvuru sahibinin, eşinin ve velayeti altındaki çocuklarının üzerine Türkiye sınırları içinde tapuda kayıtlı konut bulunmaması , daha önce TOKİ'den konut satın almamış veya konut kredisi kullanmamış olması temel şartlardandır. Ayrıca, proje il sınırları içerisinde belirli bir süre ikamet etme şartı ve yaş kriterleri aranabilir. Hane halkı aylık net gelirinin belirlenen üst sınırı (örneğin, 2022 projeleri için İstanbul'da 18.000 TL, diğer illerde 16.000 TL) aşmaması gerekir. Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri, engelliler (en az %40 ), emekliler ve gençler gibi belirli gruplara özel kontenjanlar ayrılabilir. Önemli bir kural olarak, bir hane halkı adına (kişi, eşi ve velayeti altındaki çocukları) yalnızca bir başvuru yapılabilir; birden fazla başvuru yapılması durumunda tüm başvurular geçersiz sayılır. TOKİ projeleri, spekülasyonu önlemek amacıyla genellikle borç bitene kadar konutun devredilmesini kısıtlar ve hak sahibinin konutta ikamet etmesini şart koşar. Bu durum, TOKİ'nin öncelikli hedefinin barınma ihtiyacını karşılamak olduğunu, yatırım amaçlı alımları ikinci plana attığını göstermektedir.
• Özel Sektör Projeleri (örn. Emlak Konut): Genellikle daha az kısıtlamaya tabidir ve temel kriter finansal yeterliliktir. Yabancı uyruklu kişiler de ilgili yasal düzenlemelere tabi olarak bu projelerden konut satın alabilirler. Bazı durumlarda, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı da mümkün olabilir.
• Gerekli Belgeler (Genel): Başvuru için genellikle kimlik belgesi (Nüfus Cüzdanı/Pasaport), başvuru formu, gelir durumunu gösterir belgeler (özellikle TOKİ için), ikametgâh belgesi, eğer varsa engellilik/emeklilik durumunu kanıtlayan belgeler istenir. Yabancılar için ek olarak vergi kimlik numarası, pasaportun yeminli tercümesi, değerleme raporu gibi belgeler gerekebilir.

Başvuru süreci genellikle şu adımları içerir: Proje duyurularının incelenmesi (detaylar, fiyatlar, tarihler), başvurunun yapılması (e-Devlet üzerinden veya projeyle anlaşmalı banka şubeleri aracılığıyla ), başvuru bedelinin ödenmesi (başarısız olunursa genellikle iade edilir ), talep fazlası durumunda kura çekilişi yapılması , sonuçların duyurulması, kurada hak kazananların belirtilen süre içinde gerekli belgeleri ibraz ederek başvuru şartlarını taşıdıklarını kanıtlaması ve son olarak sözleşmenin imzalanması. Her projenin kendine özgü prosedürleri olabileceğinden, ilgili projenin duyurularını dikkatle takip etmek esastır. Vekaletname ile başvuru yapmak da mümkündür. Başvuru sürecinde belgelerin eksiksiz ve doğru olması kritik önem taşır; eksik veya yanlış bilgi başvurunun geçersiz sayılmasına neden olabilir. Özellikle TOKİ gibi yoğun talep gören projelerde rekabet yüksek olduğundan, başvuru şartlarına tam uyum ve belgelerin zamanında teslimi hak kaybını önlemek için zorunludur. Başvuruların e-Devlet üzerinden yapılabilmesi süreci dijitalleştirse de, sistem sorunları veya dijital okuryazarlık eksikliği gibi nedenlerle banka şubeleri önemli bir alternatif olmaya devam etmektedir.

• Peşinat: Birçok projede, özellikle TOKİ'de, belirli bir oranda peşinat ödemesi istenir. Peşinat miktarı projeye göre değişir ve sözleşme imzalama aşamasında ödenir. Bazen daha yüksek peşinat ödeme veya borcun tamamını peşin kapatma imkanı da olabilir.
• Taksitler: Genellikle sözleşme imzalanmasını takip eden aydan itibaren başlayan aylık ödemelerdir. Taksit tutarları ve vade süreleri proje duyurularında belirtilir. Vade kısaltma imkanı bazı projelerde sunulabilir.
• Kredi: Özellikle özel sektör projelerinde konut kredisi yaygın bir finansman yöntemidir. Bazı projelerin belirli bankalarla özel anlaşmaları ve daha uygun koşulları olabilir. TOKİ, belirli gruplara (şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri) faizsiz konut kredisi imkanı sunabilmektedir.
• Ara Ödemeler: Emlak Konut gibi bazı geliştiricilerin projelerinde, belirli dönemlerde toplu ara ödeme yapma imkanı ve prosedürleri bulunabilir.
• Emlak Konut Seçenekleri: Emlak Konut GYO, projelerine göre "Peşin Satış", "Vadeli Satış" ve "TÜFE'li Satış" gibi farklı ödeme modelleri sunabilmektedir.

TOKİ projelerinde kalan borç ve aylık taksitler, genellikle yılda iki kez (Ocak ve Temmuz aylarında) artırılır. Artış oranı, bir önceki altı aylık dönemdeki memur maaş artış oranı, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarından en düşük olanına göre belirlenir. İlk artışın ne zaman yapılacağı satış duyurularında belirtilir. Bu endeksli artış sistemi, ödeme planına değişkenlik getirir ve alıcıların sabit faizli kredilere kıyasla bütçelerini daha dikkatli planlamalarını gerektirir. Endeks seçimindeki amaç adil olmak olsa da, ekonomik koşullara bağlı olarak taksitlerde belirgin artışlar yaşanabilir. Borcun tamamını erken kapatmak mümkündür; bu durumda ödenecek tutar, Ocak veya Temmuz ayı başındaki yeniden hesaplanan borç bakiyesine göre belirlenir. Erken ödeme için standart bir indirim uygulaması genellikle yoktur, ancak TOKİ zaman zaman inşaatı tamamlanmış ve taksit ödemeleri belirli bir süredir devam eden projeler için indirim kampanyaları düzenleyebilir.

Aidat, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarındaki ortak giderlerin karşılanması için kat malikleri veya kiracılar tarafından ödenmesi zorunlu olan aylık ücrettir. Yeni konut projelerinde aidat yapısı ve dağılımı başlangıçta genellikle "Yönetim Planı"nda ana hatlarıyla belirlenir. Aidat belirleme süreci şu adımları içerir:

• Yıllık tahmini işletme giderlerinin hesaplanması: Personel maaşları (güvenlik, temizlik, bahçıvan, yönetici), ortak alanların elektrik, su, ısınma giderleri, asansör bakımı, sigorta, peyzaj, havuz, spor salonu gibi sosyal tesislerin bakım ve işletme masrafları bu gider kalemlerini oluşturur.
• "İşletme Projesi" adı verilen yıllık bütçenin oluşturulması.
• Toplam bütçenin bağımsız bölümlere (dairelere/dükkanlara) paylaştırılması. Bu paylaştırma, Yönetim Planı'nda belirtilen yönteme göre genellikle bağımsız bölümün metrekaresi (m²) veya arsa payı oranına göre yapılır. Tüm bağımsız bölümlerin arsa payları eşitse, giderler eşit olarak bölünebilir.
• Bütçe ve aidat miktarları, yılda en az bir kez toplanan Kat Malikleri Kurulu (genel kurul) tarafından onaylanır. Yönetim, genel kurul kararı olmadan aidatı tek taraflı olarak artıramaz.
• Aidat; temizlik, güvenlik, personel giderleri, ortak alan faturaları, bakım-onarım, sigorta, peyzaj ve sosyal tesislerin (havuz, spor salonu vb.) masraflarını karşılar.
• Özellikle lüks sitelerde veya geniş sosyal olanaklara sahip projelerde aidatların yüksek olabileceği ve önemli bir sürekli maliyet kalemi oluşturabileceği unutulmamalıdır. Mülk sahipleri için aidatın üst sınırı yasal olarak belirlenmemiştir, ancak kiracılar için kira bedeliyle ilişkili bazı değerlendirmeler olabilir. Yeni bir projeden ev alırken Yönetim Planı'nı ve başlangıç bütçe projeksiyonlarını incelemek, uzun vadeli maliyetleri öngörmek açısından kritiktir. Zira başlangıçtaki planlama, ilerideki aidat yükünü doğrudan etkileyecektir.

Teslimat süreleri projeden projeye değişiklik gösterir. Örneğin, TOKİ projeleri genellikle 14 ila 30 ay arasında teslim edilir. Özel sektör projelerinde bu süre, projenin ölçeğine ve karmaşıklığına bağlı olarak daha değişken olabilir. Satış sözleşmesinde teslim tarihinin net bir şekilde belirtilmesi yasal bir gerekliliktir ve alıcı için önemlidir. Özellikle maketten (off-plan) satışlarda inşaat sürecindeki gecikmeler potansiyel bir risktir ve sözleşmede bu duruma ilişkin hükümlerin (cezai şart vb.) bulunması alıcının lehinedir.

Müteahhit firmanın güvenilirliğini araştırmak, özellikle proje aşamasındaki alımlar için hayati önem taşır. Şu yöntemler kullanılabilir:

• Geçmiş Projelerin İncelenmesi: Firmanın daha önce tamamladığı projeleri araştırın. Projelerin zamanında teslim edilip edilmediğini, inşaat kalitesini ve müşteri memnuniyetini değerlendirin. Referanslar isteyin veya eski alıcılarla görüşmeye çalışın.
• Yasal Durum ve İzinlerin Kontrolü: Firmanın gerekli ticari sicil kaydının, inşaat yeterlilik belgelerinin (müteahhitlik yetki belgesi) ve proje için alınmış ruhsatların (inşaat ruhsatı) tam ve geçerli olup olmadığını kontrol edin.
• Resmi Kayıtların Sorgulanması:
  • Firmanın ticari sicil bilgilerini Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi web sitesi veya e-Devlet üzerindeki Ticaret Bakanlığı - Ticari İşletme ve Şirket Sorgulama hizmeti aracılığıyla kontrol edin.
  • Müteahhidin Yetki Belgesi durumunu ve grubunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) tarafından sunulan e-Devlet Müteahhit Bilgisi Sorgulama hizmeti üzerinden Vergi Numarası, T.C. Kimlik Numarası veya Yetki Belge Numarası ile sorgulayın.
  • Projenin Yapı Denetimi kapsamında olup olmadığını ve hangi yapı denetim firması tarafından denetlendiğini ÇŞB'nin Yapı Denetim Sistemi (YDS) üzerinden araştırın. Bu resmi kanallar, firmanın yasal statüsü ve yetkinliği hakkında objektif bilgi sağlar.
• Online Araştırma: Firma hakkında çıkan haberleri, müşteri yorumlarını, şikayet platformlarındaki kayıtları ve olası davaları araştırın.
• Finansal Durum: Firmanın finansal sağlığını değerlendirmek önemlidir ancak bu bilgiye ulaşmak bireysel alıcılar için zor olabilir. Projeden ev alırken müteahhidin iflas etme riski göz önünde bulundurulmalıdır.

Bu adımlar, sadece firma beyanlarına veya reklamlara dayanmak yerine, doğrulanabilir verilerle daha güvenilir bir değerlendirme yapmayı sağlar.

Satış sözleşmesi, alıcının haklarını koruyan en önemli belgedir. İmzalamadan önce dikkatle incelenmeli, mümkünse bir hukuk uzmanından (özellikle gayrimenkul ve sözleşme hukukunda uzman bir avukattan) destek alınmalıdır. Kontrol edilmesi gereken kritik noktalar şunlardır:

• Taraflar: Satıcı firmanın kimliği ve yetkisi doğrulanmalıdır.
• Gayrimenkul Bilgileri: Satın alınan bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) adresi, ada/parsel numarası, blok, kat, daire numarası, net ve brüt metrekare bilgileri gibi tüm tanımlayıcı özellikleri net bir şekilde belirtilmelidir.
• Satış Bedeli ve Ödeme Planı: Toplam satış bedeli, peşinat tutarı, taksit sayısı ve tutarları, ödeme tarihleri, para birimi, varsa faiz veya endeksleme (artış) koşulları açıkça yazılmalıdır.
• Teslim Tarihi: Konutun teslim edileceği tarih net olarak belirtilmelidir. Ön ödemeli konut satışlarında bu süre yasal olarak sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı (bazı durumlarda 48 ay ) geçemez
• Gecikme Cezaları (Cezai Şart): Müteahhidin konutu zamanında teslim edememesi durumunda alıcıya ödeyeceği günlük veya aylık gecikme tazminatı sözleşmede yer almalıdır.
• Teknik Şartname: Binanın ve dairenin yapımında kullanılacak malzemelerin (marka, model, kalite standartları dahil) detaylı listesi ve ortak alanların nitelikleri sözleşmenin eki olarak bulunmalıdır.
• Ortak Alanlar: Sitedeki ortak kullanım alanları (otopark, havuz, bahçe vb.) ve kullanım hakları tanımlanmalıdır.
• Tapu Devri: Tapunun ne zaman ve hangi koşullarda (örn. borcun bitimi) devredileceği belirtilmelidir.
• Cayma ve Fesih Hakları: Alıcının ve satıcının hangi koşullarda sözleşmeden cayabileceği veya sözleşmeyi feshedebileceği ve sonuçları (tazminat vb.) açıklanmalıdır.
• Mücbir Sebepler: Beklenmedik durumlarla ilgili hükümler yer almalıdır.
• Noter Onayı: Özellikle "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri" için noter onayı yasal geçerlilik şartıdır.
• Garanti ve Ayıp Sorumluluğu: Müteahhidin inşaat kusurlarına karşı sorumluluğu ve garanti süresi belirtilmelidir.

Ön ödemeli konut satışı, alıcının konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini kısmen veya tamamen, konutun tesliminden önce ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Bu tür satışlar, eğer alıcı tüketici (ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket eden gerçek veya tüzel kişi) ve satıcı ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir taraf ise, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 40-46. maddeleri kapsamındadır.

Yasal Geçerlilik Şartları:

• Şekil Şartı: Sözleşmenin yazılı olarak yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi veya noterliklerde düzenleme şeklinde (resmi senet) yapılması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme hukuken geçersiz sayılır. Bu katı şekil şartı, tüketicinin korunması amacıyla getirilmiştir.
• İnşaat Ruhsatı: Satıcı, sözleşme kurulmadan önce ilgili proje için inşaat ruhsatını almış olmalıdır. Ruhsatsız bir projenin ön ödemeli satışı yapılamaz.
• Ön Bilgilendirme Formu: Satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, kanunda belirtilen detayları içeren bir ön bilgilendirme formunu tüketiciye vermek zorundadır.
• Teminat Zorunluluğu: Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde, satıcının satışa başlamadan önce tüketicilerin ödemelerini güvence altına almak üzere bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi teminatlardan en az birini sağlaması zorunludur. Bu teminatın sağlanmaması, sözleşmenin geçerliliğini etkileyebilir ve yaptırıma tabidir.
• Bu sözleşme türü, adi "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nden farklıdır. Satış vaadi sözleşmesi de noterden yapılma şartına tabidir ancak TKHK kapsamındaki özel tüketici koruma mekanizmalarını (örn. zorunlu teminat) içermeyebilir, meğer ki kendisi de ön ödemeli satış niteliği taşıyor olsun. Ön ödemeli satışlardaki bu sıkı yasal düzenlemeler, alıcıların henüz var olmayan bir konut için ödeme yapmasından kaynaklanan yüksek riskleri (müteahhit iflası, projenin tamamlanamaması gibi ) azaltmayı hedefler. Alıcıların bu şartların yerine getirilip getirilmediğini mutlaka kontrol etmesi gerekir.

TKHK kapsamındaki ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketicinin iki temel hakkı bulunur:

• Cayma Hakkı: Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Bu, tüketiciye düşünme süresi tanıyan önemli bir korumadır.
• Sözleşmeden Dönme Hakkı: Tüketici, konutun teslimine kadar olan sürede, belirli koşullarda sözleşmeden dönebilir (sözleşmeyi sona erdirebilir):
  • Satıcının Yükümlülüklerini İhlali: Satıcının sözleşmedeki yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi (örneğin, teslimatta yasal azami süre olan 36/48 ayı aşması, zorunlu teminatı sağlamaması) durumunda tüketici hiçbir masraf veya tazminat ödemeden sözleşmeden dönebilir.
  • Tüketici Kaynaklı Sebepler: Tüketicinin ölümü veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi halinde de tüketici, masraf veya tazminat ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.
  • Diğer Durumlar: Tüketici, yukarıdaki haklı sebepler olmaksızın (yani keyfi olarak) 14 günlük cayma süresi geçtikten sonra ancak teslimden önce sözleşmeden dönerse, satıcı sözleşmede belirtilen vergi, harç gibi yasal masraflar ile sözleşme bedelinin en fazla %2'si kadar tazminat talep edebilir.

Satıcının da tüketicinin ödemelerini aksatması durumunda sözleşmeyi feshetme ve tazminat talep etme hakkı doğabilir. Standart bir satış vaadi sözleşmesinde bu özel tüketici hakları otomatik olarak bulunmaz. Bu haklar, ön ödemeli satışların taşıdığı risklere karşı tüketiciye esneklik sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

• Tapu Devri: Mülkiyetin alıcı adına resmi olarak tescil edildiği son aşamadır ve Tapu Müdürlüğü'nde gerçekleştirilir. Alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) hazır bulunması, gerekli belgelerin (kimlikler, fotoğraflar, DASK poliçesi (binalar için), belediyeden alınan emlak vergisi değeri belgesi, yabancılar için değerleme raporu, harç/döner sermaye ödeme dekontları vb.) sunulması gerekir. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücreti ödenmelidir. Konut projelerinde tapu devri genellikle inşaat tamamlanıp gerekli izinler (özellikle Yapı Kullanma İzin Belgesi - İskan) alındıktan sonra ve çoğunlukla borcun tamamı ödendikten sonra yapılır (TOKİ'de bu kuraldır ).
• Kat İrtifakı: İnşaat başlamadan önce veya devam ederken arsa üzerinde kurulan ve yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) yerini, arsa payını ve projesini gösteren bir tapu sicili kaydıdır. Henüz tamamlanmamış bir yapıyı ifade eder. Bu aşamada mülkiyet tam olarak oluşmamıştır. Bankalar kat irtifaklı tapuya sahip konutlara kredi vermekte daha isteksiz olabilir veya ek şartlar koşabilir. Projenin tamamlanamaması veya iskan alınamaması gibi riskler taşır. Yabancıların vatandaşlık için alımlarında veya KDV istisnasında kat irtifaklı mülklerin durumu özel değerlendirme gerektirebilir.
• Kat Mülkiyeti: İnşaat tamamlandıktan ve belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alındıktan sonra kurulan tapu türüdür. Her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan) arsa payı ile birlikte tam ve bağımsız mülkiyetini ifade eder. En sağlam ve sorunsuz mülkiyet şeklidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, iskan belgesinin tapuya sunulmasıyla (idarece veya malik başvurusyla) gerçekleşir ve bu işlem için DASK poliçesi gereklidir. Banka kredileri için genellikle kat mülkiyeti tapusu tercih edilir veya şart koşulur. Kat Mülkiyeti, binanın yasal olarak tamamlandığını ve oturuma uygun olduğunu teyit ederken, Kat İrtifakı devam eden bir süreci ve beraberindeki riskleri işaret eder. Alıcıların bu ayrımı bilmesi ve tapu durumunu sorgulaması son derece önemlidir.

Avantajlar:

• Daha Düşük Fiyat: Genellikle tamamlanmış konutlara göre önemli ölçüde (%20-%40 gibi oranlarda) daha uygun fiyatlıdır. Müteahhitler projeyi finanse etmek için erken satışlarda indirim sunarlar. Tamamlandığında yüksek değer artışı potansiyeli taşır.
• Ödeme Esnekliği: İnşaat süresince taksitli ödeme gibi daha esnek ödeme planları sunulabilir.
• Seçim ve Kişiselleştirme: Projenin başında kat, cephe, manzara gibi konularda daha fazla seçeneğe sahip olunabilir ve bazen iç mekan malzemeleri veya planında sınırlı da olsa değişiklik yapma imkanı bulunabilir.
• Yeni Konut: Tamamen yeni, modern tasarımlı ve güncel yönetmeliklere uygun bir konuta sahip olunur. Genellikle belirli garantileri vardır.
• Sosyal Donatılar: Yeni projeler genellikle havuz, spor salonu, güvenlik gibi modern sosyal olanaklar içerir.

Dezavantajlar:

• Tamamlanmama veya Gecikme Riski: En büyük risktir. Müteahhidin finansal sorunları, kötü yönetimi veya beklenmedik durumlar nedeniyle proje gecikebilir veya hiç tamamlanamayabilir.
• Kalite ve Farklılık Riski: Teslim edilen konut, makette veya tanıtımlarda vaat edilenden farklı olabilir. Kullanılan malzeme kalitesi düşük çıkabilir. Almadan önce konutu fiziksel olarak görme imkanı yoktur.
• Piyasa Riski: Konutun değeri tamamlanana kadar beklenildiği kadar artmayabilir, hatta piyasa koşullarına göre düşebilir.
• Finansman Zorluğu: Bankalardan maketten ev için kredi bulmak, tamamlanmış konuta göre daha zor olabilir veya daha az kredi çıkabilir.
• Bekleme Süresi: Konut teslim edilene kadar taşınma imkanı yoktur, bu süre boyunca kira ödemeye devam etmek gerekebilir. Teslimden sonra bile internet gibi altyapı hizmetlerinin bağlanması zaman alabilir.
• Ek Maliyetler: Beklenmedik masraflar veya tahmin edilenden yüksek aidatlar ortaya çıkabilir.
• Konum Dezavantajları: Projeler genellikle gelişmekte olan bölgelerde, şehir merkezlerine veya mevcut altyapıya başlangıçta uzak olabilir. Çevre düzenlemesinin tamamlanması zaman alabilir.
• Sözleşmesel Kısıtlamalar: Bazı sözleşmeler, teslimden sonra belirli bir süre satış yasağı getirebilir.

Maketten ev alımında başlıca riskler; projenin gecikmesi, tamamlanamaması, teslim edilen konutun kalitesinin veya özelliklerinin vaat edilenden farklı olması, piyasa değerinin bekleneni vermemesi ve finansman bulma zorluklarıdır. Bu riskleri azaltmak için şu adımlar atılmalıdır:

• Müteahhit Araştırması: Firmanın geçmiş projelerini, finansal durumunu, piyasadaki itibarını ve yasal yetkinliğini (Ticaret Sicili, Müteahhit Yetki Belgesi, Yapı Denetim Kayıtları vb. resmi kanallardan) detaylıca araştırın.
  • Hukuki Destek: Sözleşmeyi bağımsız bir gayrimenkul avukatına inceletin.
  • Sağlam Sözleşme: Sözleşmenin noter onaylı (ön ödemeli satış ise zorunlu), teslim tarihini, gecikme cezalarını, teknik şartnameyi ve garantileri net bir şekilde içerdiğinden emin olun. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ek güvence sağlar.
  • İzinleri Doğrulama: Projenin inşaat ruhsatı gibi gerekli yasal izinlerinin alındığını teyit edin.
  • Teminatları Anlama:ğer proje 30 konut ve üzerindeyse, satıcının sağlamak zorunda olduğu teminatın (bina tamamlama sigortası, banka garantisi vb.) türünü ve kapsamını öğrenin.
  • Konum Analizi: Bölgenin gelişim potansiyelini ve planlanan altyapı projelerini araştırın.
  • Takip ve İletişim: Mümkünse inşaat sahasını periyodik olarak ziyaret edin ve müteahhitle düzenli iletişim halinde olun.
  • Gerçekçi Beklentiler: Maket veya çizimlerle birebir aynı olmayabileceğini kabul edin, ancak önemli farklılıklara karşı haklarınızı bilin.
  • Finansal Planlama: Ödeme planının bütçenize uygun olduğundan ve olası piyasa dalgalanmalarını kaldırabileceğinizden emin olun.
  Maketten alım, finansal avantaj potansiyeli sunsa da, bu potansiyel ancak dikkatli bir risk yönetimi ile gerçekleştirilebilir. Özellikle Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un sağladığı güvencelerin (noter şartı, teminat zorunluluğu vb.) tam olarak uygulandığından emin olmak kritik önem taşır.

Bu terimler sıklıkla karıştırılsa da hukuki ve kullanım açısından önemli farkları vardır:

Arazi: En genel ifadedir, yeryüzü parçasını tanımlar. Genellikle imar planı dışında kalan, henüz parsellenmemiş toprak parçaları için kullanılır. Kırsal veya gelişmemiş alanlar olabilir.

Tarla:Tarımsal faaliyet yapmaya uygun veya bu amaçla ayrılmış arazi türüdür. Genellikle üzerinde yapı yapma izni (imar izni) bulunmaz veya çok kısıtlıdır (imarsız). Yatırım değeri tarımsal verimliliğe veya uzun vadede imara açılma beklentisine bağlıdır.

Arsa:Belediye sınırları içinde yer alan, imar planlarına (nazım ve uygulama imar planları) göre parsellenmiş ve üzerinde yapı yapılmasına izin verilen (konut, ticaret, sanayi vb. amaçlarla) toprak parçasıdır. Emlak Vergisi Kanunu'nda bu şekilde tanımlanır. Her arsa bir arazidir, ancak her arazi arsa niteliği taşımaz. Arsa yatırımı, imar planının getirdiği yapılaşma haklarına dayanır. Bu ayrım, yatırımın amacı ve potansiyeli açısından kritik öneme sahiptir. Tarla alıp hemen üzerine konut yapmayı beklemek yasal olarak mümkün değildir; bu tür beklentiler ancak gelecekteki imar planı değişikliklerine bağlıdır ki bu da belirsizlik ve risk taşır. Arsa ise mevcut imar hakları üzerinden değerlendirilir.

İmar durumu, bir parselin ilgili belediyenin imar planlarına göre hangi amaçla kullanılabileceğini (konut alanı, ticari alan, yeşil alan, yol vb.) ve üzerinde ne tür ve ne yoğunlukta yapılaşma yapılabileceğini (yapı nizamı, kat adedi, taban alanı katsayısı - TAKS, kat alanı katsayısı - KAKS/Emsal, çekme mesafeleri vb.) belirleyen kurallar bütünüdür. Bir parselin "arsa" vasfında olması, otomatik olarak üzerinde yapı yapılabileceği anlamına gelmez. İmar planında park, okul, yol gibi kamu kullanımına ayrılmış olabilir veya sit alanı, heyelan bölgesi gibi özel kısıtlamalara tabi olabilir.

İmar Durumu Kontrolü:

• Belediye: İmar durumu hakkında en yetkili ve kesin bilgi kaynağı, arsanın bağlı olduğu ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'dür. Buraya başvurularak parsel için resmi "İmar Durumu Belgesi" alınmalıdır. Bu belge, parselin kullanım amacını ve yapılaşma koşullarını detaylı olarak gösterir.
• Tapu Müdürlüğü: Tapu kayıtları mülkiyet bilgisini, parsel sınırlarını ve varsa tescil edilmiş kısıtlamaları (ipotek, haciz, şerh vb.) gösterir. Ancak tapu kaydı, parselin imar planındaki detaylı kullanım amacını veya yapılaşma haklarını (kaç katlı bina yapılabileceği, emsal oranı vb.) genellikle içermez. Tapudaki "vasıf" (arsa, tarla vb.) bilgisi bir ipucu verse de, kesin ve detaylı bilgi için belediyeye başvurmak şarttır. Tapu kayıtlarında imar durumuyla ilgili olabilecek şerhlerin (örneğin, kamulaştırma şerhi) olup olmadığı kontrol edilmelidir. Sadece tapu bilgisine güvenerek arsanın yapılaşma potansiyeli hakkında varsayımda bulunmak büyük risk taşır; mutlaka belediyeden teyit alınmalıdır.

Genel kural olarak, tapuda "tarla" vasfında kayıtlı olan veya imar planı dışında kalan (imarsız) araziler üzerine ruhsatlı ve kalıcı nitelikte konut, ticari veya sanayi yapısı inşa edilemez. Tarımsal faaliyetlerle ilgili çok küçük ve basit yapılar (örneğin, alet deposu, bağ evi) için ilgili kanunlarda ve yönetmeliklerde belirtilen çok özel ve kısıtlı şartlar altında izin alınması teorik olarak mümkün olsa da, bu durum genel bir yapılaşma hakkı anlamına gelmez. İzinsiz yapılaşma yasa dışıdır ve yıkım kararı ile sonuçlanabilir. Tarla vasfındaki arazilerin değeri ve kullanımı öncelikle tarımsal potansiyeline veya gelecekte imar planlarına dahil edilme spekülasyonuna dayanır.

Arsa tapu devri için Tapu Müdürlüğü'ne sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

• Alıcı ve satıcının fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları (yabancılar için pasaport ve gerekiyorsa yeminli tercümesi).
• Alıcıdan genellikle 2, satıcıdan 1 adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf.
• Taraflardan biri veya her ikisi vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa, noter onaylı vekaletname ve vekilin kimliği.
• Varsa arsanın tapu senedi veya tapu senedi yoksa ada ve parsel numarasını gösterir belge ya da malikin sözlü beyanı.
• Arsanın bağlı bulunduğu belediyeden alınmış, işlem yılına ait Emlak Vergisi Değerini (Rayiç Bedel) gösteren belge.
• Eğer arsa üzerinde bina vasfında bir yapı varsa, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi.
• Yabancı uyruklu alıcı veya satıcı varsa:
  • Yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası.
  • SPK lisanslı bir kuruluştan alınmış ve geçerlilik süresi (3 ay) dolmamış taşınmaz değerleme (ekspertiz) raporu.
  • Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman.
• Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedelinin ödendiğine dair dekontlar.

Arsa alım satımında karşılaşılan temel maliyet kalemleri şunlardır:

• Tapu Harcı: Satış işlemi sırasında devlete ödenen bir vergidir. Arsanın tapuda beyan edilen (ancak belediye rayiç bedelinden düşük olamayan) satış bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır. Yasal olarak bu oran alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 şeklinde eşit olarak paylaşılır. Ancak taraflar yazılı olarak anlaşarak harcın tamamını tek bir tarafın ödemesini kararlaştırabilirler. Ödeme, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) anlaşmalı bankaları veya online ödeme kanalları aracılığıyla yapılır. Satış bedelini düşük beyan ederek daha az harç ödemeye çalışmak yasa dışıdır ve ciddi cezaları vardır.
• Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) sunduğu hizmetler için alınan bir ücrettir. Her yıl güncellenen sabit bir bedel ile işlemin yapıldığı Tapu Müdürlüğü'nün bulunduğu yere göre değişen "Yöresel Katsayı"nın çarpımıyla hesaplanır. Genellikle alıcı tarafından ödenir.
• Emlakçı Komisyonu: Eğer işlem bir emlakçı aracılığıyla yapılıyorsa, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'üdür. Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, alıcı ve satıcı arasında %2 + KDV + %2 + KDV şeklinde eşit olarak paylaşılır. Güncel KDV oranı %20'dir.
• Diğer Olası Masraflar: Yabancıların taraf olduğu işlemlerde zorunlu olan değerleme raporu ücreti , vekaletname veya satış vaadi sözleşmesi için noter masrafları, yabancılar için yeminli tercüman ücreti gibi ek maliyetler de olabilir.

Tapu kaydı, bir taşınmazın hukuki kimliğidir ve alım satım öncesinde mutlaka detaylı incelenmelidir. "Takyidat", mülkiyet hakkını sınırlayan her türlü şerh, beyan, irtifak hakkı, rehin gibi kayıtların genel adıdır. Kontrol edilmesi gereken başlıca takyidatlar şunlardır:

• İpotek: Arsanın bir borca karşılık teminat gösterildiğini belirtir. Satış işlemi ipotekle birlikte yapılabilir ancak ipotek kaldırılmadığı sürece yeni malik için risk devam eder. İpoteğin kaldırılması için alacaklı kuruluşun (genellikle banka) tapuya elektronik ortamda terkin talebi göndermesi gerekir.
• Haciz: Alacaklıların, borçlunun borcunu tahsil etmek amacıyla arsa üzerine koydurduğu hukuki kısıtlamadır. Hacizli arsa satılabilir ancak hacizler satışla birlikte yeni malike geçer ve arsanın icra yoluyla satılma riski devam eder. Kamu (vergi dairesi, SGK vb.) hacizlerinin ise satıştan önce kaldırılması gerekebilir.
• İhtiyati Tedbir: Mahkeme kararıyla, genellikle bir dava sonuçlanana kadar arsanın devrini veya üzerinde herhangi bir işlem yapılmasını engelleyen bir karardır. İhtiyati tedbir kararı olan bir arsa kesinlikle satılamaz.
• Şerhler: Şerhler: Tapu kütüğüne işlenen çeşitli beyanlardır. Örneğin; Taşınmaz Satış Vaadi Şerhi (belirli bir kişiye satış vaadi olduğunu gösterir), Şufa (Önalım) Hakkı Şerhi (hisseli mülklerde diğer hissedarların öncelikli alım hakkı olduğunu belirtir), Kira Şerhi (kiracının haklarını yeni malike karşı korur ), Aile Konutu Şerhi (diğer eşin rızası olmadan satış yapılamayacağını belirtir ) gibi.
• İrtifak Hakları: Başkalarına arsa üzerinde tanınan kullanma haklarıdır (örneğin, geçit hakkı, kaynak hakkı).
• Mülkiyet Bilgisi: Satıcının gerçekten tapuda kayıtlı malik olup olmadığı ve arsanın tek bir kişiye mi ait olduğu yoksa hisseli (müşterek) mülkiyet mi olduğu kontrol edilmelidir.

Bu kontrolleri yapmak için Tapu Müdürlüğü'nden güncel "Tapu Kaydı Örneği" veya "Takyidat Belgesi" alınmalı veya WebTapu sistemi üzerinden sorgulama yapılmalıdır. Tapu kaydını incelemek, potansiyel hukuki ve finansal riskleri önlemek için alıcının yapması gereken en temel ve önemli adımdır.

Arsa yatırımının getirisini etkileyen birçok faktör bulunur:

• Konum: Şehir merkezlerine, ulaşım ağlarına (yollar, metro, havaalanı), sanayi bölgelerine, turistik merkezlere ve planlanan büyük altyapı projelerine (köprü, kanal, yeni yerleşim alanları vb.) yakınlık değeri artıran önemli etkenlerdir. Gelişmekte olan bölgeler yüksek getiri potansiyeli sunsa da, riskleri de daha yüksek olabilir.
• İmar Durumu: İmar planına dahil edilmiş, yapılaşma hakkı (konut, ticari vb.) belirli olan "arsa" vasfındaki parseller, genellikle imarsız "tarla" vasfındaki arazilere göre daha değerlidir. Tarlanın imara açılması veya arsanın imar haklarının (emsal artışı vb.) iyileşmesi beklentisi spekülatif bir değer yaratır ancak bu beklentinin gerçekleşmesi garanti değildir. Arsanın hangi amaçla (konut, ticaret, sanayi) kullanılabileceği de değerini doğrudan etkiler.
• Piyasa Koşulları: Genel ekonomik durum, faiz oranları, bölgedeki gayrimenkul piyasasının canlılığı, arsa arz ve talebi gibi faktörler değeri etkiler.
• Geliştirme Potansiyeli: Arsanın büyüklüğü, şekli, eğimi, zemin yapısı, altyapıya (yol, su, elektrik, doğalgaz) erişimi gibi fiziksel özellikleri, üzerine proje geliştirme potansiyelini ve dolayısıyla değerini belirler. Kat karşılığı inşaat anlaşmaları yoluyla değer yaratma potansiyeli de bir etkendir.
• Bekleme Süresi (Vade): Arsa yatırımı genellikle orta ve uzun vadeli bir yatırım türüdür. Kısa vadede yüksek getiri sağlamak, genellikle hızlı gelişen bölgeleri veya imar değişikliklerini öngörmeyi gerektirir.
• Fırsat Maliyeti: Arsaya yatırılacak paranın başka yatırım araçlarında (mevduat, borsa, altın vb.) getirebileceği potansiyel kazanç da değerlendirmeye katılmalıdır.

Arsa yatırımı çeşitli riskler içerir:

• İmar Sorunları: Alınan arsanın istenilen yapılaşmaya uygun olmaması, imar planlarının beklenmedik şekilde değişmesi, inşaat ruhsatı alınamaması. Arsanın park, yol gibi kamu alanına ayrılmış olması.
• Hukuki ve Tapu Riskleri: Tapu kaydında önceden tespit edilemeyen veya sonradan ortaya çıkan hacizler, ipotekler, mülkiyet davaları, sınır anlaşmazlıkları, sahte belgelerle satış. Hisseli tapulardan kaynaklanan sorunlar (anlaşmazlıklar, şufa hakkı kullanımı).
• Piyasa Riski: Ekonomik durgunluk veya bölgesel faktörler nedeniyle arsa değerlerinin düşmesi.
• Likidite Riski: Arsanın, konut gibi diğer gayrimenkullere göre daha zor ve yavaş satılabilmesi.
• Altyapı Riskleri: Vaat edilen yol, su, elektrik gibi altyapı hizmetlerinin zamanında veya hiç gelmemesi.
• Kamulaştırma Riski: Devletin kamu yararı gerekçesiyle arsayı bedelini ödeyerek kamulaştırması.
• Çevresel ve Jeolojik Riskler: Arazinin zemin yapısının sağlam olmaması, sel veya heyelan riski taşıması, çevresel kirliliğe maruz kalması gibi durumlar.
• Yanlış Bilgilendirme: Satıcıların veya aracıların arsanın geleceği (örneğin, "yakında otoban geçecek", "imar gelecek") hakkında yanıltıcı veya abartılı bilgi vermesi. Bu risklerin çoğu, alım öncesinde yapılacak dikkatli hukuki (tapu kaydı kontrolü) ve fiziki (yerinde inceleme, belediyeden imar durumu sorgulama) araştırmalarla önemli ölçüde azaltılabilir.

Arsayı sadece harita veya fotoğraflar üzerinden değerlendirmek yanıltıcı olabilir. Yerinde inceleme yapmak şu açılardan önemlidir:

• Konum ve Çevre: Arsanın tam yerini, ulaşım imkanlarını, çevresindeki yapılaşmayı, komşu parselleri ve genel atmosferi bizzat gözlemlemek.
• Fiziksel Özellikler: Arsanın eğimi, şekli, büyüklüğü, zemininin yapısı gibi inşaat potansiyelini etkileyecek fiziksel özelliklerini yerinde görmek.
• Mevcut Durum: Üzerinde herhangi bir yapı, enkaz, çöp veya işgal olup olmadığını kontrol etmek. Bitki örtüsü, su kaynağı gibi doğal özellikleri değerlendirmek.
• Altyapı: Yol bağlantısı, elektrik hattı, su şebekesi gibi altyapı olanaklarının mevcut durumunu veya yakınlığını tespit etmek.
• Görsel Teyit: Resmî belgelerdeki bilgilerin (sınırlar, konum vb.) arazideki gerçek durumla uyuşup uyuşmadığını teyit etmek.

Kısacası, yerinde inceleme, kâğıt üzerindeki bilgilerin ötesinde, arsanın gerçek potansiyelini ve olası sorunlarını anlamak için vazgeçilmez bir adımdır.

Evet, bir arsanın tamamı yerine sadece belirli bir hissesini almak veya satmak mümkündür. Tapu devir süreci, normal arsa satışı ile benzerdir; ancak işlem sadece satılan hisse üzerinden yapılır. Alıcı, tapuda sadece aldığı hisse oranında malik olarak kaydedilir. Önemli bir hukuki detay, diğer hissedarların "şufa (önalım) hakkı"dır. Bu hak, satılan hisseyi, anlaşılan bedel üzerinden öncelikli olarak satın alma hakkını diğer hissedarlara tanır. Bu nedenle hisseli satışlarda bu hakkın durumu dikkate alınmalıdır. Arsanın tamamının satılması veya üzerinde önemli bir tasarrufta bulunulması (örneğin, kat karşılığı anlaşması yapılması) için tüm hissedarların onayı gerekir. Ayrıca, Şubat 2023 itibarıyla yapılan düzenlemelerle, yabancıların hisseli tapu alarak vatandaşlık kazanması genellikle mümkün olmamaktadır.

Hisseli arsa alımı, tek mülkiyete göre daha karmaşık ve riskli olabilir. Dikkat edilmesi gerekenler:

• Şufa (Önalım) Hakkı: En önemli risklerden biridir. Diğer hissedarlar yasal süre içinde bu haklarını kullanarak, sizin anlaştığınız bedeli ödeyip hisseyi kendileri alabilirler. Bu durum, alım işleminizi geçersiz kılabilir.
• Kullanım ve Bölüşüm Sorunları: Hissedarlar arasında arsanın hangi bölümünün kim tarafından kullanılacağı veya arsanın fiilen nasıl bölüşüleceği konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir. Özellikle fiili taksim yapılmamışsa bu durum ciddi sorunlara yol açabilir.
• Ortak Karar Zorunluluğu: Arsanın tamamını satmak, kiraya vermek, üzerinde inşaat yapmak gibi önemli kararlar tüm hissedarların oybirliği veya nitelikli çoğunluğunu gerektirebilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda arsa âtıl kalabilir veya ancak mahkeme kararıyla (izale-i şuyu davası) satılabilir.
• Diğer Hissedarların Durumu: Hissedarlardan birinin borçları nedeniyle hissesine haciz gelmesi veya başka hukuki sorunlar yaşaması, diğer hissedarları dolaylı olarak etkileyebilir.
• Detaylı Araştırma: Sadece arsayı değil, diğer hissedarların kim olduğunu, aralarındaki ilişkiyi ve arsanın kullanımına dair mevcut bir anlaşma olup olmadığını araştırmak önemlidir. Hisseli alım yaparken ekstra özen gösterilmesi tavsiye edilir. Hisseli tapu, genellikle daha uygun fiyatlı bir giriş imkânı sunsa da mülk üzerindeki kontrolü sınırlar ve potansiyel anlaşmazlık riskini artırır. Bu nedenle, basit ve sorunsuz bir mülkiyet arayanlar için ideal olmayabilir.

Profesyonel ve yetkili bir emlak danışmanıyla çalışmak şu avantajları sağlayabilir: Piyasa bilgisi (güncel fiyatlar, trendler, bölge analizi), geniş portföye veya alıcı/kiracı ağına erişim, mülkün doğru fiyatlandırılmasına yardımcı olma, pazarlama ve tanıtım faaliyetlerini yürütme, mülk gösterimlerini organize etme, alıcı/kiracı ile satıcı/ev sahibi arasındaki müzakereleri yönetme, yasal prosedürler ve evrak işleri konusunda rehberlik etme, zaman ve emekten tasarruf sağlama.

Emlakçıların alabileceği hizmet bedeli (komisyon) oranları, 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir:

• Alım Satım İşlemlerinde: Hizmet bedeli oranı, satış bedelinin Katma Değer Vergisi (KDV) hariç %4'ünü geçemez. Bu oran, alıcı ve satıcı arasında yazılı olarak farklı bir anlaşma yapılmadığı sürece, %2 + KDV alıcıdan ve %2 + KDV satıcıdan olmak üzere eşit olarak paylaştırılır. Güncel KDV oranı %20'dir. Yani toplamda en fazla %4 + KDV (%20) alınabilir.
• Kiralama İşlemlerinde: Hizmet bedeli, kira sözleşmesinde yer alan bir aylık kira bedelinin KDV hariç tutarını geçemez. Bu bedel de, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiracı ve kiraya veren arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak piyasa uygulamasında genellikle kiracının tamamını ödediği görülse de , yasal varsayım paylaşılması yönündedir. Bu nedenle kira sözleşmesinde komisyonun kimin tarafından ödeneceğinin açıkça belirtilmesi önemlidir.
• Emlakçılar, sadece taşınmazı gösterme hizmeti için herhangi bir ücret talep edemezler (ancak gösterilen yer ilçe dışındaysa ulaşım masrafı istenebilir). Yasal düzenlemeler açıkça azami oranları ve varsayılan paylaşım şeklini belirlemiş olsa da, tarafların bu paylaşımı yazılı bir sözleşmeyle değiştirebilmesi, anlaşmazlıkları önlemek adına sözleşmelerin dikkatle hazırlanmasını gerektirir.

Gayrimenkul değerlemesi (ekspertiz), bir taşınmazın (konut, arsa, işyeri vb.) belirli bir tarihteki gerçeğe uygun piyasa değerinin, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilmiş lisanslı değerleme uzmanları tarafından, belirli yöntemler kullanılarak objektif bir şekilde tespit edilmesi sürecidir. Bu işlem önemlidir çünkü; alıcı ve satıcılar için adil bir fiyat belirlenmesine yardımcı olur, bankaların konut kredisi verirken teminat değerini ve kredi miktarını belirlemesini sağlar, sigorta bedellerinin doğru hesaplanmasına olanak tanır, vergilendirme (örn. tapu harcı beyanı) ve yasal işlemlerde (miras paylaşımı, kamulaştırma vb.) temel bir veri oluşturur. Özellikle piyasaya yabancı olanlar veya özel nitelikli mülkler için değerleme, hatalı kararlar vermeyi önler.

Ekspertiz raporu şu durumlarda yasal olarak zorunludur:

• Yabancıların Taraf Olduğu Satış İşlemleri: 4 Mart 2019 tarihinden itibaren, yabancı uyruklu gerçek kişilerin alıcı veya satıcı olarak taraf olduğu tüm gayrimenkul satış işlemlerinde SPK lisanslı kuruluşlarca hazırlanmış bir değerleme raporu sunulması zorunludur. Bu rapor, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) WebTapu sistemi üzerinden talep edilir. Raporun geçerlilik süresi genellikle düzenlendiği tarihten itibaren 3 aydır (taşınmazın niteliğinde önemli bir değişiklik olmadıkça). Özellikle yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında, raporun belirlenen asgari değeri (örn. 400.000 USD) teyit etmesi kritiktir.
• Konut Kredisi (Mortgage) Kullanımı: Bankalar, konut kredisi taleplerini değerlendirirken, krediye konu olacak gayrimenkulün değerini ve kredilendirme oranını (LTV - Loan to Value) belirlemek için mutlaka bağımsız bir değerleme raporu talep ederler. Banka, krediyi bu raporda belirlenen değere göre kullandırır.
• Diğer Durumlar: Mahkemeler tarafından mülkiyet anlaşmazlıkları, miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi davalarda, sigorta şirketleri tarafından hasar tespiti veya poliçe değeri belirlemede, şirketlerin bilançolarına gayrimenkul kaydederken veya kamulaştırma işlemlerinde de değerleme raporu istenebilir.

Türkiye'deki lisanslı değerleme uzmanları, uluslararası standartlara uygun olarak genellikle şu üç temel yöntemi kullanırlar:

• Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Piyasa Değeri Yaklaşımı): En sık kullanılan yöntemdir, özellikle konut ve arsa değerlemesinde. Değeri belirlenecek gayrimenkulün, yakın zamanda satılmış veya pazarda olan benzer özelliklere sahip (konum, büyüklük, yaş, durum, özellikler vb.) diğer gayrimenkullerle (emsallerle) karşılaştırılmasına dayanır. Emsal fiyatları, farklılıkları gidermek üzere gerekli düzeltmeler (pozitif/negatif ayarlamalar) yapılarak analiz edilir ve bir değer aralığına ulaşılır. Veri kaynakları tapu kayıtları, emlakçı veritabanları, online portallar ve diğer değerleme uzmanları olabilir.
• Maliyet Yaklaşımı: Bu yaklaşım, "bir alıcının, belirli bir gayrimenkul için, o gayrimenkulün aynısını veya benzer faydayı sağlayacak şekilde yeniden inşa etme maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceği" prensibine dayanır. Arsa değerinin üzerine, binanın güncel yeniden inşa maliyetinin eklenmesi ve bundan mevcut binadaki yıpranmaların (fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik eskime) düşülmesiyle değere ulaşılır. Genellikle okul, hastane, fabrika gibi özel amaçlı yapılar, yeni inşa edilmiş binalar veya emsal bulunması zor olan gayrimenkuller için kullanılır. Arsa değeri genellikle emsal karşılaştırma yöntemiyle ayrıca bulunur.
• Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Gelir Kapitalizasyonu): Gayrimenkulün gelecekte üretmesi beklenen net gelire (kira vb.) dayalı olarak değerini belirler. Potansiyel brüt gelirden, boşluk ve kira kayıpları ile işletme giderleri (vergi, sigorta, bakım-onarım, yönetim vb.) düşülerek Net Faaliyet Geliri (NFG) bulunur. Bu net gelir, piyasadan elde edilen bir kapitalizasyon oranı veya gelir çarpanı kullanılarak bugünkü değere çevrilir. Özellikle kira getirisi olan mülklerin (apartmanlar, iş hanları, dükkanlar, oteller) değerlemesinde kullanılır. Direkt Kapitalizasyon ve İskonto Edilmiş Nakit Akışı (Yield Kapitalizasyon) gibi alt yöntemleri vardır.
• Bunların dışında, özellikle geliştirilmeye uygun arsalar için "Proje Geliştirme Yöntemi" veya toplu değerlemelerde kullanılan istatistiksel yöntemler (Çoklu Regresyon Analizi, Yapay Sinir Ağları, Coğrafi Bilgi Sistemleri vb.) de mevcuttur. Genellikle güvenilir bir sonuca ulaşmak için birden fazla yöntemin kullanılması ve sonuçların birbiriyle tutarlılığının değerlendirilmesi tercih edilir. Yöntem seçimi, mülkün türüne, kullanım amacına ve mevcut piyasa verilerinin yeterliliğine bağlıdır.

Bankaların konut kredisi verirken aradığı genel şartlar şunlardır: Düzenli ve belgelenebilir gelir (maaş bordrosu, vergi levhası vb.), yüksek kredi notu ve temiz kredi geçmişi, yeterli peşinat (bankalar genellikle gayrimenkul değerinin %80-90'ına kadar kredi verir, kalanını alıcı peşin öder), belirli yaş aralığında olmak, satın alınacak konutun krediye uygun olması (genellikle kat mülkiyetli veya inşaatı büyük ölçüde tamamlanmış kat irtifaklı ), banka tarafından yaptırılacak ekspertiz raporu, hayat sigortası ve konut sigortası (en azından zorunlu DASK). Yabancı uyruklu vatandaşlar için ek belgeler veya farklı koşullar uygulanabilir. TOKİ gibi özel projelerde ise anlaşmalı bankalar veya projeye özgü gelir kriterleri geçerli olabilir.

Konut kredisi kullanmadan önce dikkat edilmesi gerekenler:

• Faiz Oranları: Farklı bankaların sunduğu faiz oranlarını karşılaştırın. Sabit faiz mi değişken faiz mi olduğunu öğrenin. Sadece faiz oranına değil, tüm masrafları içeren Yıllık Maliyet Oranı'na (YMO) bakarak karşılaştırma yapın. Faiz oranları piyasa koşullarına ve kişinin kredi risk durumuna göre değişir. Bankaların web siteleri veya kredi karşılaştırma platformları (örn. HangiKredi, Hesapkurdu ) kullanılabilir.
• Vade: Kredinin geri ödeme süresidir. Uzun vade aylık taksitleri düşürür ancak toplam geri ödenen faiz miktarını artırır. Kısa vade taksitleri yükseltir ama toplam maliyeti azaltır. Bütçeye uygun bir vade seçilmelidir.
• Masraflar: Kredi tahsis ücreti (dosya masrafı), ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti, hayat sigortası ve konut sigortası primleri gibi başlangıç masraflarını ve varsa erken ödeme cezalarını hesaba katın.
• Ödeme Planı: Aylık taksit tutarını, ödeme tarihlerini, faiz oranının değişken olup olmadığını, ara ödeme veya erken kapama koşullarını netleştirin.
• Kredi Tutarı: Gelir durumunuza ve konutun ekspertiz değerine göre çekilebilecek maksimum kredi tutarını öğrenin. Peşinatı ve aylık taksitleri rahatça ödeyebileceğinizden emin olun.
• Sözleşme: Bankanın kredi sözleşmesini dikkatlice okuyun ve tüm maddelerini anladığınızdan emin olun.

Hayır, her ev bankalar tarafından konut kredisine uygun görülmez. Bankalar genellikle krediye teminat olarak alacakları konutun hukuki ve fiziki durumunun sorunsuz olmasını ister. Bu nedenle:

• Kat Mülkiyeti tapusuna sahip konutlar en çok tercih edilenlerdir. Çünkü kat mülkiyeti, binanın inşaatının tamamlandığını, yasalara uygun yapıldığını ve Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (İskân) alındığını gösterir.
• Kat İrtifakı tapusuna sahip konutlar için kredi kullanmak daha zordur. Kat irtifakı, inşaatın henüz devam ettiğini veya iskanın alınmadığını gösterir. Bankalar, inşaatın belirli bir seviyeye (genellikle %70-80) ulaşmış olmasını ve ciddi bir hukuki engel bulunmamasını şart koşabilirler. Tamamlanmamış projelerdeki riskler nedeniyle bankalar daha temkinli davranır.
• Hisseli Tapulu konutlar veya üzerinde ciddi hukuki sorunlar (ipotek, haciz, imara aykırılık vb.) bulunan konutlar genellikle konut kredisine uygun bulunmaz.

Emlak vergisi, Türkiye sınırları içindeki bina, arsa ve arazilerin malikleri (sahipleri) tarafından, ilgili belediyeye yıllık olarak ödenen bir vergidir. Vergi, gayrimenkulün belediye tarafından belirlenen Emlak Vergisi Değeri (Rayiç Bedel) üzerinden hesaplanır. Vergi oranları gayrimenkulün türüne (konut, işyeri, arsa, arazi) ve bulunduğu yere (büyükşehir belediyesi sınırları içinde oranlar genellikle daha yüksektir) göre farklılık gösterir. Örneğin, konutlar için oran binde 1, işyerleri için binde 2, arsalar için binde 3'tür; büyükşehirlerde bu oranlar iki katına çıkar. Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte (birincisi Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikincisi Kasım ayında) veya tek seferde mayıs ayı sonuna kadar ödenebilir. Yeni bir gayrimenkul edinen kişi, ilgili belediyeye Emlak Vergisi Beyannamesi vermekle yükümlüdür. Belirli koşulları sağlayan tek konut sahibi emekliler, gaziler, engelliler, şehit dul ve yetimleri ile hiçbir geliri olmayanlar emlak vergisinden muaf olabilirler.

Tapu harcı, gayrimenkul alım satım işlemlerinde Tapu Müdürlüğü'ne ödenen bir harçtır. Hesaplama, tapuda alıcı ve satıcı tarafından beyan edilen satış bedeli üzerinden yapılır. Toplam harç oranı %4'tür ve yasal olarak alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 şeklinde eşit olarak paylaşılır (taraflar aksini yazılı olarak kararlaştırmadıkça). Önemli bir nokta, beyan edilen satış bedelinin, gayrimenkulün bağlı olduğu belediye tarafından belirlenen Emlak Vergisi Değerinden (Rayiç Bedel) daha düşük olamayacağıdır. Ancak yasal olarak beyan edilmesi gereken tutar, gerçek satış bedelidir.

Düşük Beyanın Riskleri: Daha az tapu harcı ödemek amacıyla gerçek satış bedelinden daha düşük bir bedel beyan etmek yasa dışıdır ve Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından tespit edilmesi halinde ciddi sonuçları vardır. Tespit durumunda, eksik ödenen tapu harcı gecikme faiziyle birlikte geri istenir. Ayrıca, eksik beyan edilen harç tutarının %25'i oranında vergi ziyaı cezası kesilir. GİB, beyan edilen bedelleri banka kredi tutarları gibi verilerle karşılaştırarak usulsüzlükleri tespit edebilir. Düşük beyan, ileride gayrimenkul satıldığında daha yüksek gelir vergisi (değer artış kazancı vergisi) ödenmesine neden olabilir. Hisseli tapularda ise, diğer hissedarlar şufa (önalım) haklarını kullandıklarında tapuda beyan edilen düşük bedel üzerinden alım yapma hakkı kazanabilirler. Bu risklerden kaçınmak için gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunludur. Eğer sehven düşük beyanda bulunulmuşsa, GİB tespiti öncesinde "Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi" vererek eksik harcı ve yasal faizini ödemek suretiyle cezadan kurtulmak mümkündür.

Türkiye'de yerleşik olmayan Türk vatandaşları (gurbetçiler), Türkiye'de ikamet etmeyen yabancı uyruklu gerçek kişiler ve merkezi Türkiye'de olmayan yabancı kurumlar tarafından satın alınan yeni (ilk teslim) konut veya işyerleri için Katma Değer Vergisi (KDV) istisnası uygulanabilir. Bu istisna 1 Nisan 2017'den beri yürürlüktedir. İstisnanın uygulanabilmesi için şu şartlar genellikle aranır:

• Satın alınan gayrimenkulün konut veya işyeri olması (arsa, arazi, tarla gibi gayrimenkuller kapsam dışıdır).
• Gayrimenkulün "ilk teslim" olması, yani doğrudan inşaat firmasından veya ilk sahibinden alınması.
• Yapı ruhsatının alınmış ve kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş olması.
• Gayrimenkulün fiilen teslim edilmeye hazır durumda olması.
• Satış bedelinin yurt dışından getirilen dövizle ödenmesi (ve bu durumun belgelenmesi).
• Satın alınan gayrimenkulün belirli bir süre (genellikle 1 yıl) satılmaması.

Bu şartlar ve uygulama detayları zamanla değişebileceğinden, güncel mevzuatın kontrol edilmesi önemlidir.

Gayrimenkul satış süreci genel olarak şu adımları takip eder:

• Karar ve Hazırlık: Satış kararı alınır, mülk satışa hazırlanır (gerekirse küçük onarımlar, temizlik yapılır).
• Değerleme ve Fiyat Belirleme: Satış fiyatı belirlenir. Bu, emlak danışmanı görüşü, emsal araştırması veya resmi değerleme raporu ile yapılabilir.
• Pazarlama: Mülkün nasıl satılacağına karar verilir (sahibinden veya emlakçı aracılığıyla). Fotoğraflar çekilir, ilanlar hazırlanır ve yayınlanır. Mülk potansiyel alıcılara gösterilir.
• Teklif Alma ve Müzakere: Alıcılardan gelen teklifler değerlendirilir, fiyat ve diğer koşullar (ödeme şekli, teslim tarihi vb.) üzerinde pazarlık yapılır.
• Anlaşma ve Kapora: Alıcı ile sözlü anlaşmaya varıldıktan sonra, genellikle bir ön protokol imzalanır ve alıcıdan kapora (depozito) alınır. Protokolde tapu masraflarının kim tarafından ödeneceği gibi detaylar belirtilebilir.
• Tapu Başvurusu: Alıcı veya satıcı, gerekli belgelerle birlikte ilgili Tapu Müdürlüğü'ne (genellikle WebTapu sistemi üzerinden online olarak) satış işlemi için başvuruda bulunur.
• Belge Hazırlığı: Satıcı; tapu senedi, kimlik, fotoğraf, DASK poliçesi (bina ise), belediyeden alınmış emlak vergisi değeri belgesini hazırlar. Alıcı; kimlik, fotoğraf (yabancı ise ek belgeler) hazırlar.
• Harç ve Ücretlerin Ödenmesi: Tapu Müdürlüğü tarafından hesaplanan tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli ilgili bankalara veya online kanallarla ödenir.
• Tapu Randevusu ve İmza: Tapu Müdürlüğü'nden randevu alınır. Randevu gününde alıcı ve satıcı (veya vekilleri) Tapu Müdürlüğü'nde hazır bulunur. Resmi satış senedi okunur ve imzalanır. Genellikle satış bedelinin kalan kısmı bu aşamada (imzadan hemen önce veya sırasında) ödenir.
• Teslim ve Sonrası: İmzalar atıldıktan sonra tapu senedi alıcıya teslim edilir. Anahtarlar teslim edilir. Alıcı, elektrik, su gibi abonelikleri kendi üzerine alır ve belediyeye emlak vergisi beyanında bulunur. Satıcı, satıştan elde ettiği kazanç üzerinden gelir vergisi (değer artış kazancı) ödemesi gerekip gerekmediğini kontrol etmelidir.

Satışa çıkarılacak mülkün doğru fiyatını belirlemek önemlidir. Bunun için kullanılan yöntemler şunlardır:

• Emlak Danışmanı Değerlendirmesi: Bölgeye hâkim, deneyimli bir emlak danışmanı, benzer mülklerin güncel satış fiyatları ve piyasa koşullarını analiz ederek bir satış fiyatı önerisinde bulunabilir (Karşılaştırmalı Piyasa Analizi - KPA).
• Emsal Araştırması (Sahibinden): Satıcı, kendi mülküne benzer özelliklerdeki (konum, büyüklük, yaş, durum) satılmış veya satışta olan diğer mülklerin fiyatlarını online platformlardan veya çevreden araştırarak bir fikir edinebilir.
• Resmi Değerleme Raporu (Ekspertiz): Özellikle alıcının kredi kullanacağı durumlarda veya yabancı alıcı/satıcı söz konusu olduğunda zorunlu olan, SPK lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından hazırlanan rapordur. Bu rapor, piyasa değeri hakkında en objektif bilgiyi sunar ve genellikle Emsal Karşılaştırma, Maliyet ve Gelir yöntemlerini kullanarak bir değere ulaşır.
• Belediye Rayiç Bedeli: Belediyenin emlak vergisi için belirlediği değerdir. Genellikle piyasa değerinin oldukça altındadır ve satış fiyatı belirlemede değil, tapu harcı hesaplamasında asgari sınır olarak kullanılır. Satış fiyatı bu bedelin altında olamaz.

Gayrimenkul satıcısının temel yasal sorumlulukları şunlardır:

• Doğru Bilgi Verme: Mülkün durumu, özellikleri ve hukuki statüsü hakkında alıcıya doğru ve eksiksiz bilgi vermek.
• Ayıpsız Teslim: Mülkü, anlaşılan koşullarda ve bilinen önemli kusurları (ayıpları) gizlemeden teslim etmek. Satış sonrasında ortaya çıkan gizli ayıplardan satıcı sorumlu olabilir.
• Mülkiyetin Devri: Satış bedelini aldıktan sonra mülkiyetin tapuda alıcı adına tescilini sağlamak için gerekli işlemleri yapmak ve belgeleri sunmak.
• Vergi ve Harç Yükümlülükleri: Tapu harcının kendi payına düşen kısmını (genellikle %2) ödemek (aksi kararlaştırılmadıkça), satış bedelini tapuda doğru beyan etmek ve eğer satıştan elde edilen kazanç belirli şartlar altında vergiye tabi ise (örneğin, 5 yıl içinde elden çıkarma durumunda değer artış kazancı vergisi) ilgili vergiyi beyan edip ödemek.
• Takyidatsız Devir (Varsayılan): Aksi belirtilmedikçe, mülkiyeti kısıtlayan ipotek, haciz gibi yükümlülüklerden arındırılmış olarak devretmek veya bu yükümlülükleri alıcıya açıkça bildirmek.

Türkiye, karşılıklılık (mütekabiliyet) şartını büyük ölçüde kaldırmış olup, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları belirli yasal sınırlamalar dahilinde Türkiye'de taşınmaz (konut, işyeri, arsa) edinebilirler. Ancak bazı kısıtlamalar mevcuttur:

• Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde mülk edinmesi yasaktır. Tapu Müdürlükleri bu kontrolü yapar. Eskiden gerekli olan askeri makamlardan izin alma prosedürü çoğu bölge için kaldırılmıştır.
• Yabancı bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü ve ilçe bazında yabancılara satılabilecek alan oranı gibi yasal sınırlamalar bulunmaktadır.
• Satın alma süreci Türk vatandaşlarına benzer olmakla birlikte, yabancılar için ek prosedürler vardır: Geçerli pasaport ve gerekiyorsa noter onaylı tercümesi, Türkiye'de geçerli bir vergi kimlik numarası alınması, satış işlemlerinde SPK lisanslı değerleme raporu alınması zorunluluğu.

Yatırım Yoluyla Vatandaşlık: Belirli koşulları sağlayan yabancılar, gayrimenkul yatırımı yaparak istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Bunun için temel şart, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz değerinde bir veya birden fazla gayrimenkulü satın almak ve bu gayrimenkulü tapu kaydına 3 yıl süreyle satmama şerhi koydurmaktır. Satın alınan gayrimenkulün değerinin bu eşiği karşıladığı, SPK lisanslı bir değerleme raporu ile teyit edilmelidir. Süreç, Tapu Müdürlüğü aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan "Uygunluk Belgesi" alınması, ardından Göç İdaresi Başkanlığı'na ikamet izni ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne vatandaşlık başvurusunda bulunulması adımlarını içerir. 2023 başından itibaren hisseli tapu ile yapılan alımlar genellikle vatandaşlık için uygun görülmemektedir. Bu programın belirli finansal eşikleri, tutma süresi zorunluluğu ve çok adımlı bir başvuru süreci olduğu unutulmamalıdır.

İkamet İzni: Türkiye'de gayrimenkul sahibi olmak, yabancılara kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunma hakkı verir. Bu izin genellikle 1-2 yıl süreli olup yenilenebilir. Başvuru için tapu senedi, geçerli sağlık sigortası, yeterli maddi imkana sahip olunduğuna dair beyan, adres kaydı gibi belgeler gereklidir. Bu ikamet izni otomatik olarak çalışma hakkı vermez. Mülk sahibi yabancının eşi ve reşit olmayan veya bakmakla yükümlü olduğu reşit çocukları da aile ikamet iznine başvurabilirler.

Takyidat, tapu kütüğünde kayıtlı olan ve mülkiyet hakkını sınırlayan her türlü hukuki durumdur. Gayrimenkul almadan önce tapu kaydını kontrol ederek bu takyidatların varlığını ve niteliğini öğrenmek çok önemlidir. Başlıca takyidat türleri ve anlamları şunlardır: İpotek (taşınmazın bir borca karşılık teminat gösterilmesi), Haciz (borç nedeniyle alacaklıların koyduğu kısıtlama), İhtiyati Tedbir (mahkeme kararıyla devrin engellenmesi), Şerhler (satış vaadi, önalım hakkı, kira sözleşmesi gibi durumların tapuya işlenmesi). Bu kayıtlar, mülkün devrini engelleyebilir, yeni malike borç veya sorumluluk yükleyebilir veya kullanımını kısıtlayabilir. Takyidat kontrolü, ilgili Tapu Müdürlüğü'nden alınacak güncel "Tapu Kaydı Örneği" veya "Takyidat Belgesi" ile ya da WebTapu sistemi üzerinden yapılır.

Miras yoluyla kalan bir gayrimenkulün mirasçılar adına tapuda tescil edilmesi işlemine "intikal" denir. Süreç şu adımları içerir:

• Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alınması: Sulh Hukuk Mahkemesi'nden veya Noterden, mirasçıları ve miras paylarını gösteren veraset ilamı alınır.
• Gerekli Belgelerin Toplanması: Veraset ilamı, tüm mirasçıların (veya vekillerinin) kimlik belgeleri, fotoğrafları, gayrimenkule ait tapu bilgileri ve eğer bina ise Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi hazırlanır.
• Tapu Başvurusu: Mirasçılardan biri veya hepsi (ya da vekilleri) tarafından ilgili Tapu Müdürlüğü'ne (WebTapu üzerinden başvuru tavsiye edilir) intikal işlemi için başvurulur.
• Harç ve Ücretler: İntikal işlemi için Döner Sermaye Hizmet Bedeli ödenir. Ayrıca, Veraset ve İntikal Vergisi'nin de ilgili vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekir. Bu vergi ödenmeden tapu intikali yapılabilir ancak intikal sonrası mirasçılar bu gayrimenkulü satmak veya üzerinde ayni hak tesis etmek (ipotek gibi) isterlerse, verginin ödenmiş olması şartı aranır.
• Tapuda İmza: Tapu Müdürlüğü'nden alınan randevu tarihinde mirasçılar (veya vekilleri) hazır bulunarak intikal işlemini tamamlayan resmi senetleri imzalar.

Türkiye gayrimenkul piyasası hem yerli hem de yabancı yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyenler için çeşitli fırsatlar sunmaktadır. Ancak, konut projelerinden alım, arsa yatırımı veya genel gayrimenkul işlemleri olsun, her sürecin kendine özgü dinamikleri, yasal gereklilikleri ve potansiyel riskleri bulunmaktadır. Başarılı bir gayrimenkul işlemi için;

• Detaylı Araştırma: İlgilenilen proje, arsa veya konut hakkında kapsamlı araştırma yapmak, müteahhit veya satıcının güvenilirliğini teyit etmek esastır.
• Yasal Durum Kontrolü: Tapu kayıtlarını (takyidatlar, mülkiyet durumu) ve imar durumunu (belediyeden) mutlaka resmi kanallardan kontrol etmek kritik öneme sahiptir.
• Sözleşmelerin İncelenmesi: Tüm satış veya ön satış sözleşmelerini dikkatle okumak, gerekirse hukuki destek almak ve hakları koruyan maddelerin (teslim tarihi, cezai şartlar, teknik şartname vb.) bulunduğundan emin olmak gerekir. Özellikle ön ödemeli satışlarda Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un getirdiği şekil şartlarına (noter vb.) ve teminat zorunluluklarına uyulup uyulmadığı kontrol edilmelidir.
• Maliyet Hesaplaması: Tapu harcı, döner sermaye ücreti, emlakçı komisyonu, vergiler (emlak vergisi, KDV, potansiyel gelir vergisi), aidat gibi tüm maliyetleri doğru bir şekilde hesaplamak ve bütçelemek önemlidir.
• Profesyonel Destek: Karmaşık süreçlerde veya bilgi eksikliği durumunda yetkili emlak danışmanlarından, lisanslı değerleme uzmanlarından ve gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli avukatlardan destek almak, riskleri azaltmaya yardımcı olabilir.

Bu sıkça sorulan sorular ve yanıtları, Türkiye'deki gayrimenkul işlemlerine dair temel bir çerçeve sunmaktadır. Her işlemin kendine özgü koşulları olabileceğinden, karar vermeden önce ilgili mevzuatı incelemek ve profesyonel danışmanlık almak tavsiye edilir.